Formularklauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen  

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung – auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – auf den Mieter übertragen, jedoch ist eine formularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.

Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der im vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag von 1976, Fassung I, enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden.

In einem Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der einzelnen Räume – zu Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet, der die o. g. allgemein üblichen Fristen unterschreitet, in vollem Umfang unwirksam ist.

Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überlässt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

Wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet, sind die Kosten des Sachverständigen im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs i. d. R. als Schadensposten erstattungsfähig. (BGH-Urt. v. 26.5.2004 – VIII ZR 77/03)

Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Die Abrechnungsfrist wird nach einhelliger Ansicht mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Auf deren inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs stellt die in der Abrechnung angegebene Verwendung eines anderen als des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels einen inhaltlichen Fehler, aber keinen formellen Mangel der Abrechnung dar. Er hat dies aus dem Sinn und Zweck der Abrechnung hergeleitet, die den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.
Für den durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es ankommt, ist bei einer Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, dass diese im Hinblick auf den verwendeten Umlageschlüssel einen inhaltlichen Fehler aufweist und der Korrektur bedarf.
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. (BGH-Urt. v.  17.11.2004 - VIII ZR 115/04)

Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters

In einem Fall aus der Praxis war eine Mieterin mit der geschuldeten Miete in Zahlungsrückstand geraten. Daraufhin hatte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt und auf Räumung und Herausgabe geklagt. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten – hier seine Hauptpflicht zur Zahlung der Miete – schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Der Bundesgerichtshof hatte nun zu entscheiden, ob die nachträgliche Begleichung von Mietrückständen eine fristlose Kündigung und auch eine vorsorglich ausgesprochene fristgemäße Kündigung unwirksam werden lassen. Die Richter entschieden, dass ein nachträglicher Ausgleich der Zahlungsrückstände innerhalb zweier Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen ohne Weiteres auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Die Richter wiesen in ihrer Begründung darauf hin, dass die Vorschriften über die fristlose Kündigung einerseits und über die ordentliche Kündigung andererseits erhebliche Unterschiede aufweisen. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung ist stets eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters. (BGH-Urt. v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04)

Kündigungsverzicht in Formularmietverträgen

Ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist grundsätzlich wirksam. Auch nach der Mietrechtsreform besteht das Recht, eine ordentliche Kündigung bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum auszuschließen. In seiner Rechtsprechung aus 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts für ein bis zwei Jahre keine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen.
In einem neueren Fall aus der Praxis hatten BGH-Richter nun zu beurteilen, ob ein Ausschluss der Kündigung für fünf Jahre wirksam vereinbart werden kann. Sie kamen zu folgendem Entschluss: "In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein – auch beiderseitiger – formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt." (BGH-Urt. v. 6.4.2005 – VIII ZR 27/04)

Fristenplan für Schönheitsreparaturen mit Endrenovierungsklauseln in Gewerberaummietverträgen

Nach der gesetzlichen Regelung hat die Schönheitsreparaturen nicht der Mieter, sondern der Vermieter vorzunehmen. Von diesem gesetzlichen Leitbild weicht die Vertragspraxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem ab. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat es gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden dürfen.
Eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, ist jedoch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Ob diese Auffassung auch auf Mietverträge über Geschäftsräume übertragen werden kann, hatten nun die BGH-Richter zu entscheiden. Sie kamen zu folgendem Urteil:
"Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Gewerberäume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln." (BGH-Urt. v. 6.4.2005 – XII ZR 308/02)

Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf auch bei beruflicher Nutzung

Nach ständiger Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung ist der Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, grundsätzlich zu achten. Auch wenn der Vermieter die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke und überwiegend für eigene berufliche Zwecke nutzen möchte, kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nichts anderes gelten.
Das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses ist schon im Hinblick auf die geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten, als der gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken.

Zurückbehaltungsrecht an der Mietkaution wegen möglicher Betriebskostennachforderungen

Die Mietkaution sichert alle – auch noch nicht fällige – Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben.
Der Vermieter ist verpflichtet, eine vom Mieter geleistete Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, sobald er diese zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr benötigt. Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution jedoch nicht bereits im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will. Erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig.
Ob von der Kaution auch ein Betrag für eine mögliche Betriebskostennachzahlung aus der noch nicht abgerechneten Abrechnungsperiode zurückbehalten werden darf, war bisher umstritten.
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs erstreckt sich die Sicherung durch eine Mietkaution jedoch auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.
Wie viel Zeit dem Vermieter zuzubilligen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Diese können so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate für den Vermieter erforderlich und dem Mieter auch zumutbar sind.

Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung

Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung.
Der Vermieter hat i. d. R. ein berechtigtes Interesse daran, den Mieter auf die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu verweisen, die dessen Interesse an einer Überprüfung der Abrechnung in der Regel hinreichend Rechnung trägt, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort zu erläutern.
Ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien kommt nach Treu und Glauben allerdings ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht ohne Weiteres zugemutet werden kann.

Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist unwirksam

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt – mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar. Danach hat der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und auf dieser Grundlage die Kosten auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung beeinflusst werden.
Hierzu stehen Vertragsgestaltungen in Widerspruch, die für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des Nutzers ein pauschales Entgelt vorsehen. So liegt es auch bei einer Bruttowarmmiete, weil hierdurch im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden.
Verlangt der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die mietvertragliche Warmmietenvereinbarung gemäß der Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ist, aber nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge.

Tapetenklausel in Mietverträgen unzulässig

Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der einzelnen Räume – zu Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan verpflichtet, unwirksam ist.
Darüber hinaus kamen die Bundesrichter in zwei weiteren Urteilen zu dem Entschluss, dass auch eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.
Nach Auffassung der Richter würde eine solche Klausel den Mieter in einem unzulässigen Umfang mit Renovierungsverpflichtungen belasten, weil ihm unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen die Beseitigung aller in der Wohnung vorhandenen Tapeten auferlegt wird. Sie würde den Mieter nach ihrem Wortlaut sogar dann zu einer Entfernung der Wand- und Deckentapeten verpflichten, wenn er diese im Rahmen der fälligen Schönheitsreparaturen gerade erst erneuert hat.

Nebenkosten leer stehender Wohnungen muss der Vermieter tragen

Im Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten gesetzlich verankert worden. Nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht. Für den Fall einer fehlenden Vereinbarung ist der Flächenschlüssel nunmehr gesetzlich vorgeschrieben.
Sind nun Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Das Gericht führte in seiner Begründung aus, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat.
Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Betriebskosten ändern, so ist dies nur im Wege einer Vertragsänderung zulässig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf.
Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter bei einem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zur Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels dahingehend verlangen kann, dass die Flächen leer stehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter – insbesondere verbrauchsabhängiger – Betriebskosten nicht einbezogen werden, ist umstritten.
Als mögliche Rechtsgrundlage für einen derartigen Anspruch kommt z. B. die Bestimmung über eine Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Diese Bestimmung sieht Folgendes vor:
"Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen."
Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ist ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung nur dann begründet, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann.

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren in sechs Monaten

Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Hierzu gehören neben Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen auch Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zurückgelassener Gegenstände. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet.
Eine Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Vertragsende kann also dazu führen, dass Ersatzansprüche des Vermieters bei Vertragsende bereits verjährt sind, obwohl sie – wie der vertragliche Anspruch auf eine Endrenovierung durch den Mieter – zu diesem Zeitpunkt erst entstehen oder – wie Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis – bis zu diesem Zeitpunkt nicht geltend gemacht werden können.
In den jedoch eher seltenen Ausnahmefällen einer Rückgabe der Wohnung mehr als sechs Monate vor Ende des Mietvertrages kann der Vermieter seine berechtigten Interessen jedoch auf andere Weise wahren.
Hinsichtlich der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen kann der Vermieter bereits vor Vertragsende eine Leistungsklage erheben. Diese Klage hemmt auch die Verjährung des Schadensersatzanspruchs. Für den Fall der Endrenovierung kann der Vermieter die Hemmung der Verjährung auch für den Schadensersatzanspruch herbeiführen, indem er noch vor Beendigung des Mietverhältnisses Klage auf Feststellung erhebt, dass der Mieter zur Renovierung verpflichtet ist.

Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.10.2006 entschieden, dass formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an "starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, unwirksam sind, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Formularmäßige Wohnraummietverträge enthalten in der Praxis meist Klauseln, die den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses innerhalb bestimmter Fristen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichten. Der vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall betraf eine damit verwandte, in formularmäßigen Wohnraummietverträgen ebenfalls häufig gebrauchte, sog. Abgeltungsklausel.
Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten für den Abnutzungszeitraum seit den letzen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind Formularbestimmungen unwirksam, wenn sie dem Mieter die Ausführung von Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses nach einem "starren" Fristenplan auferlegen. Denn dadurch kann der Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet werden, obwohl unter Umständen tatsächlich noch kein Renovierungsbedarf besteht, weil der Mieter die Wohnung beispielsweise nur unterdurchschnittlich genutzt hat.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr entschieden, dass diese Erwägungen auf Abgeltungsklauseln zu übertragen sind. Abgeltungsklauseln auf einer "starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlich entstandenen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine "starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Soweit der BGH Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat, hält er daran nicht fest.

Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Diese Abrechnungsfrist wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden. Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer ordnungsgemäßen Abrechnung voraus.
Zu der Angabe von Gesamtkosten, die nicht umlagefähig sind, entschieden die Richter des Bundesgerichtshofs: „Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.“
Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß.

Unwirksamkeit von isolierten Endrenovierungsklauseln

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 12.9.2007 entschieden, dass eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht des Mieters auch ohne Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen (isolierte Endrenovierungsklausel) in Wohnraummietverträgen unwirksam ist, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Im entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung: „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“ In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10: „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“
Der BGH hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.
Danach benachteiligt eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung sowie vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, den Mieter auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen trifft. Denn sie verpflichtet den Mieter, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann zu renovieren, wenn er dort nur kurze Zeit gewohnt hat oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, sodass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung kein Bedarf bestünde.